Libanesische Immobilien blieben nicht teuer, weil dem Land einfach Land fehlte oder weil die Libanesen eine unübertroffene kulturelle Präferenz für Stein hätten. Es blieb teuer, weil fast zwanzig Jahre lang ein ganzes Banken-, Währungs-, Steuer- und politisches System verhinderte, dass die Immobilienpreise das reale Einkommen derjenigen deckten, die sie kaufen sollten.
Die Immobilienkrise begann nicht im Oktober 2019. Bereits 2011 verlangsamten sich die Verkäufe, der Bestand an unverkauften Wohnungen nahm zu und die Entwickler fanden es immer schwieriger, große Flächen zu entsorgen, die während der Euphoriejahre gebaut wurden. Die Bankenkrise hat dieses Ungleichgewicht nicht geschaffen. Es hat die Mechanismen entfernt, um es zu verbergen.
Noch heute ist die Korrektur schwer zu messen. Die angezeigten Preise sind oft diejenigen, die Eigentümer gerne bekommen würden, nicht diejenigen, zu denen sie tatsächlich zustimmen würden, zu verkaufen. Einige der Transaktionen betreffen sehr spezielle Waren, in begehrten Nachbarschaften, die von Expatriates gekauft wurden. Immobilienkredite sind fast weg. Freie Wohnungen werden nicht routinemäßig neu vermarktet. Banken und Förderer in Schwierigkeiten verschieben die Anerkennung ihrer Verluste, wann immer sie können.
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Das Ergebnis ist ein seltsamer Markt: Die Volumina können für einige Monate zurückkehren, ohne dass sich die lokale Kaufkraft erholt hat; die Preise können stabil erscheinen, wenn ihr realer Wert sinkt; und eine Wohnung kann einen hohen Nominalpreis beibehalten, während sie unverkauft bleibt und praktisch kein Einkommen produziert.
Das Jahrzehnt, in dem die Bank die Nachfrage stellte
Zwischen den frühen 2000er und den frühen 2010er Jahren erlebte der Libanon einen dramatischen Immobilienzuwachs. Nach vorliegenden Schätzungen hat sich der Wohnungsbaupreis zwischen 2003 und 2013 verdreifacht, während sich der Grundstückspreis zwischen 2005 und 2012 fast versiebenfacht hat. Dieser Anstieg entsprach nicht einer vergleichbaren Steigerung der Produktivität, der Löhne oder des Bevölkerungswachstums, die stark genug war, um ihn zu erklären.
Es wurde zuerst durch die scheinbare Stabilität des Buches ermöglicht. Der Kurs von 1.507,5 £ pro Dollar erweckte den Eindruck, dass Einkommen, Ersparnisse und Immobilienpreise in Dollar auf einer soliden Basis basieren. Solange die Banken ausreichende Deviseneinlagen anzogen, konnte diese Parität verteidigt werden. Haushalte haben über fünfzehn, zwanzig oder manchmal dreißig Jahre geliehen, unter der Annahme, dass ihr zukünftiges Einkommen relativ vorhersehbar bleiben würde.
Das Bankensystem fütterte die Nachfrage über zwei Kanäle. Er finanzierte Käufer, aber auch Promoter. Die Projekte konnten also noch vor dem Verkauf aller Wohnungen gestartet werden. Wenn eine Wohnung auf dem Markt blieb, hatte die Bank selten ein Interesse daran, einen schnellen Preisverfall zu verursachen: Dies hätte die dem Veranstalter gewährte Kreditgarantie abgewertet und das Institut gezwungen, einen Verlust zu erkennen.
Die Beziehung zwischen Banken und Promotoren basierte nicht unbedingt auf Betrug. Es war das Ergebnis einer Gemeinschaft von Buchhaltungsinteressen. Der Entwickler brauchte Zeit, um zu verkaufen, ohne die Preise zu brechen; Die Bank brauchte den Vermögenswert, um einen ausreichend hohen Wert in ihren Konten zu halten. Solange Zinsen gezahlt, refinanziert oder umstrukturiert wurden, könnte das Projekt auch dann offiziell rentabel bleiben, wenn sich seine wirtschaftliche Rentabilität verschlechterte.
Die subventionierten Kredite erweiterten die Bewegung. Der Verband der Banken des Libanon schätzte, dass mehr als 132.000 Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen mehr als 13 Milliarden Dollar an Darlehen erhalten hatten. Die Public Corporation for Housing stellte durchschnittlich rund 5.000 Kredite pro Jahr zur Verfügung und hatte bis Ende 2017 rund 76.000 Familien finanziert. Die Obergrenze für einige Kredite betrug 270 Millionen Pfund oder etwa 180.000 Dollar zum offiziellen Zinssatz bei einem Zinssatz von 3,74 Prozent.
Die Decken für andere Geräte wurden viel höher angehoben. Im Jahr 2017 erhöhte ein Rundschreiben der Bank of Lebanon die Obergrenze für einige subventionierte Wohnungsbaudarlehen, die von Geschäftsbanken von 800 Millionen Pfund auf 1,2 Milliarden Pfund oder fast 796.000 Dollar zum damaligen festen Zinssatz verteilt wurden. Banken könnten bis zu 75% des Wertes der Immobilie finanzieren. Es ging nicht mehr nur darum, bescheidenen Haushalten beim Kauf gewöhnlicher Wohnungen zu helfen: Ein Teil der Regelung unterstützte auch relativ teure Akquisitionen.
Im Jahr 2018 wurde ein neuer 500-Millionen-Dollar-Umschlag, der von der Bank of Lebanon zur Verfügung gestellt wurde, in etwa einem Monat verbraucht. Als die Subventionen ausgesetzt wurden, verlor der Sektor plötzlich einen wesentlichen Teil seiner Nachfrage. Der Markt entdeckte keine neue Schwierigkeit. Es zeigte seine Abhängigkeit von einem Kredit, dessen Preis künstlich reduziert wurde.
Ab 2015 verzögerten die sogenannten « Financial Engineering » -Operationen der Bank of Lebanon die Anpassung weiter. Sie boten Banken hohe Renditen und Swaps, um die für das System benötigten Währungen anzuziehen oder zu behalten. Sie finanzierten nicht direkt jeden Standort, aber sie unterstützten die Bankbilanzen, Einlagen und allgemeine Liquidität, von denen Darlehen an Entwickler und Käufer abhängig waren. Der Immobilienpreis wurde somit durch einen Finanzmechanismus gestützt, der immer weiter von der Produktionskapazität der Wirtschaft entfernt war.
Hinzu kam die Rolle der Diaspora. Der Transfer von Expatriates, Einkommen in den Golfstaaten und regionales Kapital haben Käufe in Beirut, Metn, Baabda, Kesrouan und einigen Küsten- und Berggebieten seit langem unterstützt. Ein Teil dieser Anfrage war echt: Expatriates kauften Familienwohnungen, bereiteten eine Rückkehr vor oder versuchten, eine Verbindung zum Land aufrechtzuerhalten. Aber die Promotoren behandelten diese Kundschaft schließlich, solventer als die Bewohner, als ob sie die normale Nachfrage darstellte.
Die Geschichte der Bodenknappheit tat den Rest. Beirut ist eine dichte Stadt, die Baugrundstücke sind begrenzt und der Landbesitz konzentriert. Dies rechtfertigt eine Prämie in einigen Quartalen. Dies ist jedoch nicht genug, um einen Anstieg der Grundstückspreise um 600 Prozent in wenigen Jahren zu erklären, insbesondere wenn Tausende von fertiggestellten Wohnungen leer bleiben. Ein Gelände ist im physischen Sinne selten; es hat jedoch keinen unbegrenzten Wert. Sein Wert hängt vom Einkommen ab, das das darauf gebaute Wohnen erzeugen kann, oder vom Preis, den ein solventer Käufer zahlen kann.
Schließlich förderte die Besteuerung die Beibehaltung. Ein Eigentümer konnte eine leere Wohnung bis zu einer zukünftigen Erhöhung behalten, ohne jährliche Kosten tragen zu müssen, die hoch genug waren, um sie zum Verkauf oder zur Miete zu zwingen. Ausnahmen und Schwächen bei der Besteuerung leerstehender Wohnungen haben ganze Gebäude in wertvolle Reserven verwandelt. Eine Schätzung für Beirut schätzte den Gewinnverlust der Stadt auf über 33 Millionen US-Dollar und den Verlust des Zentralstaates von fast 100 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit der historischen Befreiung von erklärten vakanten Wohnungen. Höhere Schätzungen existieren, aber sie basieren teilweise auf übermäßigen vakanten Erklärungen, um Steuern zu senken; Sie messen daher auch das Ausmaß der Steuerhinterziehung.
Eine offene Krise von 2011, versteckt bis 2019
Die Umkehrung war schon lange vor dem Bankrott des Bankensystems spürbar. Die Zahl der Immobilientransaktionen stieg von rund 82.984 im Jahr 2011 auf 64.248 im Jahr 2016, was einem Rückgang von 22,5 Prozent entspricht. Die angezeigten Preise widersetzten sich. Diese Divergenz zwischen Volumen und Preisen ist klassisch in einem Markt, in dem Verkäufer warten können: Die Korrektur beginnt mit dem Verschwinden der Käufer, nicht durch eine sofortige Reduzierung der Werbung.
Im Jahr 2015 wurde der Durchschnittspreis für eine neue Wohnung im ersten Stock der Gemeinde Beirut immer noch auf 3.720 US-Dollar pro Quadratmeter geschätzt. Die durchschnittliche Fläche betrug 238 Quadratmeter zu einem Preis von fast 885 000 US-Dollar. Im Stadtzentrum lag der Durchschnitt bei 6.679 US-Dollar pro Quadratmeter für 331 Quadratmeter, was die typische Wohnung über 2,2 Millionen US-Dollar brachte.
Diese Dimensionen zeigen einen der Fehler der Periode. Das Angebot war auf große Flächen und auf die mittelhohen und luxuriösen Segmente ausgerichtet, da der hohe Grundstückspreis und die finanziellen Kosten die Veranstalter dazu veranlassten, den Umsatz pro Einheit zu maximieren. Die lokale Kundschaft, die Wohnungen von 250 bis 350 Quadratmetern kaufen konnte, war jedoch bereits begrenzt. Als das Golfkapital langsamer wurde und subventionierte Kredite beschlagnahmt wurden, wurde es unmöglich, den Bestand normal zu entsorgen.
Im Jahr 2018 gab es rund 3.600 neue unverkaufte Wohnungen in Beirut. Darlehen an Entwickler und Immobilienkäufer wurden auf fast 24 Milliarden US-Dollar oder mehr als ein Drittel der privaten Bankkredite geschätzt. Das Legacy One-Projekt, mit 250 Millionen Dollar, um über 200 unverkaufte Wohneinheiten zu kaufen, machte nicht einmal 10% der geschätzten Aktien im Kapital aus. Diese Art von Initiative könnte vorübergehend einige Promotoren identifizieren; er konnte die Kreditwürdigkeit des Antrags nicht wiederherstellen.
In den ersten fünf Monaten des Jahres 2018 gab es 22.707 Transaktionen, ein Rückgang um 21% gegenüber dem Vorjahr. Ihr gemeldeter Wert von rund 3,2 Milliarden US-Dollar war um 15,6 Prozent gesunken. Wiederum war die Kontraktion der Volumina klarer als die der Werte. Die Wohnungen, die noch verkauft wurden, waren oft die am besten gelegenen oder diejenigen, für die der Verkäufer einen Rabatt akzeptierte, der in den veröffentlichten Preisen nicht sichtbar war.
Der Bankrott von Sayfco im Mai 2018 ist eines der deutlichsten Symbole dieser Krise vor 2019. Die Gruppe hatte Projekte mit einem geschätzten Gesamtwert von etwa 2 Milliarden US-Dollar entwickelt. Rund 600 Käufer wurden in mehreren Programmen ausgesetzt, darunter Panorama in Mar Roukoz, Suites Faqra und Saint Thomas in Nabay. Panorama hatte fast 270 Kunden; Einige hatten mehrere Jahre auf ihre Wohnung gewartet, als das Projekt als rund 90 Prozent abgeschlossen angekündigt wurde.
Käufer, die bereits einen Großteil des Preises bezahlt haben, haben entdeckt, dass Bankhypotheken die Lieferung von Wertpapieren verhindern. In einigen vorgeschlagenen Vorschriften wären sie aufgefordert worden, zusätzliche 10.000 US-Dollar zu zahlen, um die Aufhebung von Hypotheken und die Registrierung zu ermöglichen. Anklagen wegen betrügerischer Insolvenz wurden von Kunden und ihren Vertretern erhoben; Sie müssen als Vorwürfe gemeldet werden, nicht als endgültige gerichtliche Qualifikation. Aber der Fall zeigt das wirtschaftliche Hauptproblem: Vorschüsse der Käufer, Bankkredite, Hypothekengarantien und die Finanzierung anderer Projekte hatten ein Gewirr geschaffen, in dem die bezahlte Wohnung nicht unbedingt ein schuldenfreier Vermögenswert war.
Sayfco war kein Einzelfall in einem gesunden Markt. Der Rückgang zeigte, dass ein Promoter hochwertiges Land und Projekte ausweisen konnte, ohne Liquidität zu haben und nicht in der Lage zu sein, zu liefern. Es zeigte sich auch, dass der Buchwert eines Projekts von Preisen abhing, die noch nicht für schnelle Verkäufe getestet wurden.
Die Banken halfen, diesen Test zu verschieben. Als sie bei der Erfüllung von Forderungen Immobilien zurückerlangten, sah das Gesetz normalerweise einen Weiterverkauf innerhalb kurzer Zeit vor. Aber die regulatorische Behandlung wurde gelockert. Für bestimmte Vermögenswerte, die im Rahmen der Abwicklung notleidender Kredite ab Oktober 2015 erworben wurden, könnte die Frist auf 20 Jahre verlängert werden. Daher war eine Bank nicht unbedingt verpflichtet, die beschlagnahmten Vermögenswerte unverzüglich zu vermarkten. Der Überschussbestand könnte der Öffentlichkeit fernbleiben und die Preise schützen, aber nicht den wirtschaftlichen Wert.
Bank bricht ein, Immobilien werden sicher
Im Jahr 2019 veränderten informelle Bankenkontrollen die Funktion von Immobilien. Wohnen war nicht mehr nur eine Investition oder eine Nutzungsimmobilie. Es wurde eine der wenigen Möglichkeiten, eine unzugängliche Einzahlung in materielle Vermögenswerte zu verwandeln.
Genauigkeit ist unerlässlich. Libanesische Immobilienpreise blieben in realen Dollar angegeben. Verkäufer fuhren fort, im Dollarwert zu argumentieren und verglichen oft ihr Eigentum mit dem, was sie für ihren Barpreis hielten. Was sich geändert hat, sind die Mittel der Siedlung. Zwischen 2019 und 2022 wurden viele Transaktionen über Bankschecks auf blockierte Dollareinlagen, die « Lollare », bezahlt.
Der Scheckbetrag wurde an den Abschlag des Bankdollars angepasst. Wenn ein Verkäufer einen wirtschaftlichen Wert von $ 100.000 erhalten wollte und wenn ein Bankdollar nur 25 Cent in bar wert war, konnte er einen Scheck von $ 400.000 verlangen. Das bedeutete nicht, dass die Wohnung 400.000 Dollar wert war. Sein wirtschaftlicher Referenzpreis blieb in der Nähe von $ 100.000, möglicherweise um eine Prämie erhöht, um Risiken, Verzögerungen und Schwierigkeiten bei der Verwendung des Schecks auszugleichen.
Diese Unterscheidung ist für die Interpretation von Statistiken unerlässlich. Im Jahr 2021 näherte sich der Nominalwert der verzeichneten Umsätze 15 Milliarden US-Dollar. Es war nicht $ 15 Milliarden frisch in die Wirtschaft injiziert. Ein beträchtlicher Teil stellte abgeschriebene Bankeinlagen dar, die in Stein mit Koeffizienten umgewandelt wurden, die das Mehrfache ihres Wertes in bar entsprachen.
Für Einleger, die dies früh genug taten, könnte die Transaktion den Verlust begrenzen. Für einige Kreditnehmer machte es auch möglich, Schulden mit abgewerteten Bankdollar zurückzuzahlen. Banken reduzierten ihr Kreditportfolio und erholten manchmal ihre Schulden. Der Immobilienmarkt absorbierte somit einen Teil der Bankenkrise, jedoch um den Preis einer völligen Verwechslung zwischen Bankbetrag, Vertragspreis und liquidem Dollarwert.
Ab Juli 2022 erließ die Libanesische Zentralbank die Auflage, dass die von Banken gehaltenen Gebäude in frischen Dollars oder in Pfund zu dem geltenden Regulierungssatz verkauft werden. Allgemeiner gesagt, hat sich der Markt allmählich zu Regulierungen in « frischen Dollars » verlagert. Dies hat einige der Illusionen beseitigt, die durch Bankschecks geschaffen wurden. Es hat weder Kredite wiederhergestellt noch Haushalte solventer gemacht.
Das Bankensystem bleibt zutiefst insolvent. Vor der Krise überstiegen die Kredite an den Privatsektor 50 Milliarden Dollar. Ende 2024 betrug das Kreditportfolio der Bank mit 97,7 Prozent nur 5,5 Milliarden Dollar. Die Einlagen erreichten immer noch etwa 88 Milliarden US-Dollar und waren 99,1 Prozent dollarisiert, aber der Großteil entsprach nicht frei verfügbaren Dollar. Marktschätzungen im Jahr 2025 platziert Bankeinlagen rund $ 84 Milliarden blockiert, im Vergleich zu etwa vier Milliarden frische Einlagen. Diese Aufschlüsselung ist keine einheitliche offizielle Serie der Bank des Libanon, aber sie gibt die Größenordnung der Asymmetrie an.
Das Finanzloch wurde bereits 2022 auf über 70 Milliarden Dollar geschätzt. Sie dürfte heute je nach verwendeter Methode, kumulierten Verlusten, zurückbehaltenen Verbindlichkeiten und dem Wert, der dem öffentlichen Vermögen zugerechnet wird, höher sein. Im Februar 2026 war der Internationale Währungsfonds noch immer der Ansicht, dass der Gesetzentwurf zur Finanzstabilisierung und -sanierung nur ein erster Schritt sei und verbessert werden müsse. Im Juli 2026 diskutierte das Parlament noch über Bankenreform, Finanzregulierung und den Mechanismus zur Einziehung von Einlagen.
Dieser Block wirkt sich direkt auf Immobilien aus. Solange die Verluste nicht zwischen dem Staat, der Libanesischen Bank, den Banken, ihren Aktionären und Einlegern aufgeteilt werden, können die Institute den Verkauf eines Teils ihrer Vermögenswerte verschieben. Solange die überschuldeten Förderer nicht liquidiert oder umstrukturiert werden, bleiben unfertige oder verpfändete Gebäude außerhalb des normalen Marktes. Die Korrektur existiert, bleibt aber teilweise in den Bilanzen enthalten.
Der Bankenzusammenbruch verstärkte auch eine alte libanesische Präferenz für Stein. Viele Haushalte wissen nicht mehr, wie sie sparen können. Die Bank zerstörte das Vertrauen; das Buch kann nicht als Reserve für langfristigen Wert dienen; lokale Finanzinvestitionen sind selten; Tickets zu Hause zu halten ist riskant. Die Wohnung erscheint dann als eine Form von Safe, auch wenn sie leer ist und nichts zurückgibt.
Dieses Verhalten unterstützt den Preis, schafft aber keine Nachfrage nach Nutzung. Eine Person kann eine Wohnung kaufen, um $ 200.000 zu schützen, ohne die Absicht, sie zu leben oder zu mieten. Die zusätzliche Einheit reagiert daher nicht auf einen Anstieg der Anzahl der Haushalte oder auf einen Mietmangel. Es zieht nur Bargeld aus dem Umlauf.
Die Entwicklung der Kassenwirtschaft hat die Undurchsichtigkeit verschärft. Die Weltbank schätzte die Größe der libanesischen Wirtschaft in bar auf etwa 6,05 Milliarden Dollar im Jahr 2021 oder 26,2 Prozent des BIP und dann auf 9,86 Milliarden Dollar im Jahr 2022, fast 45,7 Prozent des BIP. Je mehr Bar- und Nichtbankzahlungen geleistet werden, desto schwieriger wird es, die Herkunft der Fonds, den wahren wirtschaftlichen Begünstigten und den tatsächlich gezahlten Preis zu ermitteln.
Hier kommt das Thema Geldwäsche ins Spiel. Immobilien werden offensichtlich nicht ausschließlich durch illegale Mittel finanziert. Es ist jedoch ein Fahrzeug, das sich besonders für ihre Integration eignet: Die Beträge sind hoch, Transaktionen sind selten, Unternehmen können den tatsächlichen Begünstigten verbergen und die Bewertung einer Immobilie ist subjektiv genug, um signifikante Unterschiede zu erklären.
Bei der Bewertung der FATF und der MENAFATF im Jahr 2023 wurde das Engagement des libanesischen Immobiliensektors auf einem moderaten Niveau eingestuft, wobei mehrere Schwächen festgestellt wurden. Zwischen 2017 und 2021 wurden von Immobilienmaklern keine verdächtigen Transaktionsberichte gemeldet, obwohl das Land eine Explosion atypischer Siedlungen und eine Dollarisierung in bar durchmachte. Notare hatten nur wenige Berichte gemacht und die Kenntnis der wirtschaftlichen Eigentümer blieb unvollständig.
Traditionelle Bleichsignale umfassen den Kauf über dem Markt, die Gleichgültigkeit des Käufers gegenüber Rendite oder Preis, sukzessive Wiederverkäufe und die Verwendung von Strukturen, die die Identifizierung des tatsächlichen Eigentümers erschweren. Ein bereits undurchsichtiger Markt, in dem die gemeldeten Preise durch Bankschecks aufgeblasen werden könnten, macht es jedoch noch schwieriger, diese Signale zu isolieren.
Libanon wurde im Oktober 2024 in die graue Liste der FATF aufgenommen und stand noch im Juni 2026 auf der Liste. Die im April 2025 beschlossene Änderung des Bankgeheimnisses mit 10 Jahren rückwirkendem Zugang unter bestimmten Bedingungen ist eine echte Veränderung. Es reicht jedoch nicht aus, Jahrzehnte von Transaktionen und Besitztümern über Aliase oder Unternehmen sofort zu bereinigen. Die Umstellung auf frische Dollar hat den Markt lesbarer gemacht; Die Bedeutung des Bargeldes kann andererseits die Herkunft des Kapitals weniger lesbar machen.
Zu viele Häuser, weniger Einwohner
Ein Preis kann nicht langfristig verstanden werden, ohne diejenigen zu betrachten, die das Gute besetzen sollen. In dieser Hinsicht sind die verfügbaren Indikatoren ungünstig.
Eine Studie für die Gemeinde Beirut schätzt, dass 23 Prozent der zwischen 1996 und 2018 gebauten Wohnungen leer waren, oder mehr als 7.000 Einheiten. Etwa 65 Prozent dieser Wohnungen waren noch unverkauft und 35 Prozent wurden freiwillig leer gehalten. An der Spitze des Bereichs könnte sich der Anteil einer von zwei Wohnungen nähern.
Die Situation ist mit der Schließung vieler Baustellen nicht gelöst. Von 6.792 Wohnungen, die zwischen 2015 und 2018 fertiggestellt wurden, waren 2018 rund 32% leer. Von den 1.955 Wohnungen, die zwischen 2019 und 2022 fertiggestellt wurden, waren bis 2023 noch 43% leer. Der Neubau verlangsamte sich stark, aber die Nachfrage sank noch schneller. Große Einheiten von mehr als 240 Quadratmetern bleiben besonders exponiert, da sie einen für die Mehrheit der Bewohner unzugänglichen Gesamtpreis und erhebliche Wartungskosten konzentrieren.
Die Baudaten bestätigen die abrupte Abschaltung. Die Baugenehmigungen gingen 2019 um 32,6% und Anfang 2020 erneut um 61% zurück. Die Zementlieferungen gingen um 31,9 % und dann um 55,7 % zurück. Eine teilweise Erholung folgte: Im ersten Halbjahr 2025 erreichten die genehmigten Flächen 2,827 Millionen Quadratmeter, verglichen mit 2,435 Millionen im Vorjahr, was einem Anstieg von 16,1% entspricht. Die Zementlieferungen stiegen um 48,6% auf 851.400 Tonnen. Aber von einem eingebrochenen Niveau aus zu beginnen bedeutet nicht, dass der Markt sein Gleichgewicht wiedererlangt hat.
Demografie macht die Anpassung noch schwieriger. Der Libanon hat seit 1932 keine allgemeine Volkszählung durchgeführt, was große Vorsicht erfordert. Nach Schätzungen der Weltbank, die Flüchtlinge und andere Einwohner einschließen, liegt die Gesamtbevölkerung dennoch bei 6,47 Millionen im Jahr 2015, 5,81 Millionen im Jahr 2024 und 5,85 Millionen im Jahr 2025. Der Rückgang seit Mitte der 2010er Jahre würde daher nahe bei 10% liegen.
Die Fertilität, nach verfügbaren Serien rund 2,2 Kinder pro Frau, liegt nun nahe an der Ersatzschwelle. Vor allem beeinflusst die Emigration das Alter, das normalerweise Haushalte bildet und die ersten Wohnungen kauft. Im Jahr 2024 gaben 38% der Libanesen, die vom arabischen Barometer befragt wurden, an, das Land verlassen zu wollen, verglichen mit 26% im Jahr 2018. Diese Zahl war 58% für die 18-29 Altersgruppe. Es war 46 Prozent unter Hochschulabsolventen, verglichen mit 33 Prozent unter den anderen, und 72 Prozent der ersten Bewerber nannten wirtschaftliche Bedingungen.
Das bedeutet, dass das Land nicht nur Menschen verliert. Er verliert einen Teil seiner zukünftigen Immobiliennachfrage: Jugendliche, Paare, Ingenieure, Ärzte, Führungskräfte und Unternehmer. Eine von einem Expatriate gekaufte Wohnung gleicht diesen Rückgang nicht unbedingt aus. Es kann in elf von zwölf Monaten leer bleiben; es schafft nicht die gleiche lokale Aktivität wie ein ansässiger Haushalt, unterstützt die Geschäfte nicht nachhaltig und nimmt das gewöhnliche Mietangebot nicht auf.
Diaspora-Transfers bleiben signifikant: etwa 6,7 Milliarden US-Dollar im Jahr 2023 und 5,8 Milliarden US-Dollar im Jahr 2024, ein Rückgang von 13,4 Prozent. Aber ein großer Teil dieses Geldes finanziert Konsum, Gesundheit, Bildung und Hilfe für geliebte Menschen. Die Konsolidierung der Migrationsrabatte und der Immobiliennachfrage führt zu einer Überschätzung der Zahl der Expatriates, die bereit sind, mehrere hunderttausend Dollar in einem Land zu immobilisieren, in dem das politische, sicherheitspolitische, bankrechtliche und rechtliche Risiko nach wie vor hoch ist.
Auch die Diaspora beobachtet die Krise. Sie weiß, dass eine Immobilie lange Zeit unverkauft bleiben kann, dass ihre Sicherheit einer Hypothek unterliegen kann, dass kollektive Dienstleistungen mangelhaft sind und dass die Mietrenditen niedrig sind. Sie zahlt nicht mehr automatisch den Preis, der im Namen der Familienbindung berechnet wird. Expatriates, die kaufen, haben oft Liquidität, Informationen und eine internationale Wahl. Sie vergleichen Beirut mit Dubai, Athen, Larnaca, Paris oder Montreal, wo ein Vermögenswert liquider, besser finanziert und berechenbarer sein kann.
Die Geographie des Marktes wird daher sehr fragmentiert. Im ersten Quartal 2026 konzentrierte Baabda rund 20,9 Prozent der erfassten Transaktionen, Metn 14 Prozent, Kesrouan 13,5 Prozent, Bekaa 11,7 Prozent und Tripolis 11 Prozent. Diese Proportionen spiegeln den Preis, die Zugänglichkeit und die Wahrnehmung von Sicherheit sowie eine nachhaltige Wohnpräferenz wider. Die Wiederaufnahme des Konflikts vom 2. März 2026 unterbrach erneut bestimmte Entscheidungen: In Schockzeiten verschwinden zunächst die Volumina; die Nominalpreise fallen erst dann, wenn der Verkäufer nicht mehr warten kann.
Was ein Quadratmeter wirklich ist
Das sichtbarste Problem ist der Unterschied zwischen dem Quadratmeterpreis und der Kaufkraft.
Zu Beginn des Jahres 2025 variierten die Preise für Wohnraum in Beirut stark: etwa 2.250 US-Dollar pro Quadratmeter in Kaskas, 2.500 US-Dollar in Ras al-Nabeh, 3.400 bis 4.300 US-Dollar in Mar Mikhail, fast 3.500 US-Dollar in Ras Beirut und 5.000 bis 6.000 US-Dollar im Stadtzentrum. Alte Wohnungen, die große Arbeiten erfordern, könnten zwischen 1.000 und 1.500 US-Dollar pro Quadratmeter ausgehandelt werden.
Der monatliche Mindestlohn wurde im August 2025 auf 28 Millionen Pfund oder etwa 313 Dollar zum Marktpreis erhöht. Vor der Krise repräsentierte es etwa 450 $ zum offiziellen Kurs. Ein Quadratmeter in Kaskas entspricht somit einem Mindestlohn von mehr als sieben Monaten. In Ras al-Nabeh repräsentiert er acht. Eine Wohnung von 120 Quadratmetern bis zu 2.250 US-Dollar pro Meter kostet 270.000 US-Dollar oder etwa 72 Jahre Brutto-Mindestlohn, ohne Ausgaben für Nahrung, Transport oder Gesundheit. Bei 300.000 Dollar nähern wir uns 80 Jahren.
Selbst für besser bezahlte Haushalte bleibt die Lücke beträchtlich. Eine Wohnung von $ 300.000 stellt 25 Jahre Bruttoeinkommen für einen Haushalt dar, der $ 1.000 pro Monat verdient; 12,5 Jahre für ein Einkommen von $ 2.000; 8,3 Jahre für $ 3.000; und weitere fünf Jahre für $ 5.000 monatlich.
Internationale Vergleiche gehen im Allgemeinen davon aus, dass ein Verhältnis von Immobilienpreisen zu Jahreseinkommen von fast drei einem erschwinglichen Markt entspricht. Über 5.1 wird es als schwer unbezahlbar beschrieben. Sogar ein Paar, das $ 5.000 pro Monat verdient, erreicht für eine Wohnung von $ 300.000 die Obergrenze dessen, was internationale Standards für erträglich halten. Dieser Haushalt gehört bereits einer kleinen Minderheit im Libanon.
Der Zusammenbruch des realen BIP von fast 40% zwischen 2018 und 2022 und die Explosion der Armut haben diese Lücke vergrößert. In den fünf von der Weltbank-Umfrage erfassten Gouvernements stieg die Armutsquote von etwa 12 Prozent im Jahr 2012 auf 44 Prozent im Jahr 2022. Unter den einzigen befragten Libanesen waren es 33%; in Akkar fast 70%. Diese Ergebnisse decken nicht das gesamte Territorium einheitlich ab, aber sie machen die Idee einer schnellen Rückkehr der Binnennachfrage, die in der Lage ist, die alten Preise zu stützen, absurd.
Der Kredit reduziert den anfänglichen Aufwand nicht mehr. Die derzeitige von der Habitat Bank vorgeschlagene Obergrenze von etwa 100.000 US-Dollar kann einigen Haushalten helfen, finanziert aber nur ein Drittel einer Wohnung von 300.000 US-Dollar. Der Käufer muss den Rest in bar bringen und eine Fähigkeit zur Rückzahlung in Dollar nachweisen. Der alte Massenmarkt, in dem eine Bank über einen langen Zeitraum drei Viertel des Preises vorschob, existiert nicht mehr.
Sie müssen auch das Einkommen betrachten, das durch das Gute erzeugt wird. Viele libanesische Wohnungen generieren keine Miete, weil sie leer sind, einige Wochen im Jahr besetzt sind oder bis zum Weiterverkauf warten. Sie tragen jedoch Gebühren: Wartung, Eigentumswohnung, Generator, Aufzug, Bewachung, Reparaturen, Verschlechterung und manchmal Steuern. Ihre Nettorendite kann Null oder negativ sein.
In diesem Fall verdient der Eigentümer nur dann Geld, wenn ein anderer Käufer später zustimmt, mehr zu zahlen. Der Gewinn ist nicht mit einer Wohnungsbauleistung oder einem Einkommensfluss verbunden; Es ist rein spekulativ. Für nicht genutztes Land ist der aktuelle Ertrag sogar Null. Sein Wert hängt vollständig vom zukünftigen Weiterverkaufspreis ab.
Nehmen wir eine Wohnung für $ 300.000 und lobenswerte $ 1.000 pro Monat. Seine jährliche Bruttomiete würde 12.000 $ betragen. Nach Perioden der Vakanz, Wartung, Kosten und Reparaturen, nehmen Sie ein Nettoeinkommen von $ 9.000. Ein Investor, der eine Nettorendite von 6% fordert, würde diesen Fluss auf 150.000 US-Dollar schätzen. Bei 8% würde der Wert auf 112.500 $ fallen.
Ein anderes Beispiel ist eine $ 550.000 Wohnung, die $ 1.500 in monatlicher Miete oder $ 18.000 brutto generiert. Bei einem Nettoeinkommen von 14.000 US-Dollar würde sein wirtschaftlicher Wert etwa 233.000 US-Dollar bei einer Rendite von 6 Prozent oder 175.000 US-Dollar bei 8 Prozent betragen. Diese Berechnungen sind Illustrationen, keine nationalen Durchschnittswerte. Sie zeigen jedoch, warum ein Preis, der auf den historischen Kosten des Landes basiert, viel höher sein kann als der einkommensbasierte Wert.
Befürworter sagen oft, dass der Preis nicht fallen kann, weil Land, Zement, Energie und importierte Materialien teuer sind. Dies gilt für die Wiederbeschaffungskosten; Dies bestimmt nicht den Marktpreis. Ein Wohnsitz kann $ 400.000 pro Wohnung gekostet haben und ist nur $ 250.000 wert, wenn kein solventer Käufer oder Miete es rechtfertigt. Die Kosten werden von der Person getragen, die sie gebaut hat. Der Wert wird von demjenigen festgelegt, der kaufen kann.
Wir können also über mehrere gleichzeitige Werte sprechen. Es gibt den berechneten Preis, den tatsächlich in frischen Dollar ausgehandelten Preis, den Liquidationswert, wenn ein Verkäufer schnell verkaufen muss, und den von der Miete abgezogenen Rückgabewert. Sie können durch mehrere zehn Prozent getrennt werden.
Es gibt keinen ausreichend zuverlässigen und kontinuierlichen nationalen Index, um festzustellen, dass alle libanesischen Immobilien um einen einzigen Prozentsatz überbewertet sind. Als analytische Szenarien können gewöhnliche und rechtlich einwandfreie Wohnungen 20-40% unter ihrem Preis liegen, wenn ein Verkauf tatsächlich abgeschlossen werden soll. Für eine große High-End-, vakante und unrentable Einheit kann die wirtschaftliche Lücke 40-70% erreichen. Ein Projekt, das unvollständig, verpfändet oder von einem Sicherheitsrisiko betroffen ist, kann nach Abzug der Kosten und Risiken nur 20 bis 50% seines theoretischen Wertes wert sein. Dies sind keine nationalen Rückgänge beobachtet; Dies sind Bewertungsbereiche, um zu messen, was die Illiquidität maskiert.
Der reale Wert muss auch die Dollar-Inflation beinhalten. Der US-Preisindex stieg von rund 255,7% im Jahr 2019 auf 321,9 im Jahr 2025, ein Anstieg von fast 25,9%. Um die gleiche Kaufkraft wie ein Preis von 300.000 US-Dollar im Jahr 2019 zu erhalten, sollte eine Wohnung bis 2025 etwa 378.000 US-Dollar erreicht haben. Obwohl es immer noch nominell 300.000 US-Dollar wert ist, liegt sein realer Wert 2019 nur bei 238.000 US-Dollar: Der reale Rückgang nähert sich 20,6 Prozent. Wenn es 2025 225.000 US-Dollar verkauft, liegt sein Wert im Jahr 2019 bei 179.000 US-Dollar, eine echte Korrektur von etwa 40%.
So kann ein Besitzer behaupten, dass er nicht « nichts verloren » hat, weil seine Wohnung immer noch 300.000 $ angezeigt wird. In Wirklichkeit hat es internationale Kaufkraft, mehrere Jahre der Rückkehr und, wenn es keinen Käufer findet, einen Teil der Liquidität seiner Vermögenswerte verloren. Ein Vermögenswert, der erst nach drei Jahren und mit einem vertraulichen Rabatt verkauft werden kann, ist seinen Werbepreis nicht wert.
Eine bereits vorgenommene Korrektur, aber immer noch unvollständig
Der Markt erholte sich 2025. Im ersten Halbjahr wurden 33.297 Transaktionen verzeichnet, verglichen mit 16.390 Transaktionen im Vorjahr. Im Laufe des gesamten Jahres hätten sie 70.981 bei einem Wert von fast 6,16 Milliarden Dollar erreicht. Die Anzahl der Transaktionen stieg um 95,1% und ihr Wert um 112,9%. Der Durchschnittswert lag bei 86.741 US-Dollar.
Diese Zahlen sollten mit Vorsicht gelesen werden. Ein Teil des Fortschritts ist die Verarbeitung von akkumulierten Aufzeichnungen. Der Durchschnittswert blieb viel niedriger als in den Jahren vor der Krise und spiegelte kleinere Transaktionen, Grundstücke oder Immobilien außerhalb der teuersten Viertel wider. Im ersten Halbjahr 2025 wurde sie auf 85.735 US-Dollar geschätzt, was 31% niedriger als im ersten Halbjahr 2019 und 40,6% niedriger als im Jahr 2022 ist.
Die im gesamten Jahr 2025 verzeichneten Auslandskäufe beliefen sich auf nur 1.485, was etwa 2,09 % der Gesamtzahl der Transaktionen entspricht. Die internationale Nachfrage, die nach dem alten Diskurs die libanesische Produktion auf unbestimmte Zeit absorbieren sollte, ist marginal geworden. Im ersten Quartal 2026 sank die Anzahl der Transaktionen innerhalb eines Jahres um 29,3% und ihr Wert um 18,2%. Die Erholung 2025 stellte daher keinen soliden neuen Bullenzyklus dar.
Profis schätzten Anfang 2025, dass kleine und mittlere Gebiete oft 20 bis 30% unter ihrem Niveau vor Oktober 2019 in frischen Dollar verkauften, während einige gut gelegene High-End-Waren ihre Preise besser verteidigten. Die Beobachtungen von Bank Audi zeigten einen Anstieg von fast 10% in den ersten drei Monaten des Jahres 2025, gefolgt von einem Marktstopp ab März. Krieg und Episoden der Unsicherheit erzeugen diese Art von Sequenz: Käufer ziehen sich sofort zurück, während Verkäufer ihre Preise behalten, bis ein Liquiditätsbedarf sie zum Verkauf zwingt.
Um die noch mögliche Korrektur zu beurteilen, kehren wir zur Kaufkraft zurück. Angenommen, ein Haushalt verdient 2.000 US-Dollar pro Monat oder 24.000 US-Dollar pro Jahr. Selbst wenn man ein Preis-Einkommens-Verhältnis von sechs akzeptiert, das bereits als schwer unbezahlbar eingestuft wurde, kann es nur ein Gehäuse von 144.000 $ rechtfertigen. Eine Wohnung mit 270.000 US-Dollar wird voraussichtlich um 47 Prozent, eine Wohnung mit 300.000 US-Dollar um 52 Prozent und eine Immobilie mit 500.000 US-Dollar um 71 Prozent sinken.
Bei einem monatlichen Einkommen von 3.000 US-Dollar wäre der Wert, der mit dem gleichen Verhältnis von sechs kompatibel ist, 216.000 US-Dollar. Die Korrektur wäre 20 Prozent für eine Wohnung von $ 270.000, 28 Prozent für eine Wohnung von 300.000 und 57 Prozent für eine Immobilie von $ 500.000. Und das ist immer noch ein großzügiges Szenario: Ohne einen reichlichen Kredit ist ein Verhältnis von sechs schwer zu finanzieren.
Das bedeutet nicht, dass morgen alle Preise um 50% fallen werden. Ein Immobilienmarkt kann sehr lange überbewertet bleiben, wenn die Eigentümer nicht verschuldet sind, die Leerstandssteuer niedrig ist und Banken Liquidationen verzögern. Die Korrektur wird dann anders vorgenommen: Umsatzrückgang, unveröffentlichte Rabatte, physische Verschlechterung der Gebäude, Inflation des Dollars und Erwartung, dass kein Einkommen erzielt wird.
Der Vergleich zwischen dem alten und dem neuen System ermöglicht es uns zu verstehen, was sich bereits geändert hat. Vor 2019 gab die feste Parität den Anschein von stabilen Einkommen; Banken stellten lange Kredite zur Verfügung, manchmal subventioniert; Förderer erhielten Finanzierung; Einlagen konnten zum Kauf mobilisiert werden; regionales Kapital ging weitgehend durch das Bankensystem; die Mittelschicht war immer noch eine potenzielle Nachfrage.
Heute ist der Markt hauptsächlich in frischen Dollars und Bargeld tätig. Immobilienkredite sind marginal. Alte Einlagen bleiben blockiert. Die Nachfrage basiert auf einer Minderheit mit Liquidität, einigen Expatriates und Käufern, die versuchen, ihre Ersparnisse aus dem Bankensystem zu entfernen. Das Bankgeheimnis wurde teilweise geändert und die internationale Überwachung gestärkt, aber die Kassenwirtschaft expandierte. Der Mechanismus zur Verteilung von Bankverlusten ist noch nicht vollständig, während steuerliche Anreize, leere Wohnungen zu halten, nicht grundlegend verschwunden sind.
Die endgültige Korrektur hängt daher weniger von einem bestimmten Datum als von mehreren Triggern ab.
Die erste wäre eine echte Bankenumstrukturierung. Wenn Banken aufgefordert werden, Gebäude zu veräußern, die Garantien insolventer Promoter zu liquidieren und Verluste zu erkennen, wird ein Angebot, das jetzt angenommen wird, auf dem Markt erscheinen. Wenn die notwendigen Texte 2026 oder 2027 angewendet werden, könnten ihre Immobilieneffekte zwischen 2027 und 2029 sichtbar werden. Dieser Zeitplan ist ein bedingtes Szenario, keine Prognose: Er geht davon aus, dass Gesetze verabschiedet werden, Bewertungen glaubwürdig sind und Verfahren jahrelang nicht blockiert werden.
Der zweite Auslöser wäre eine effektive Besteuerung leerstehender Wohnungen. Eine ausreichend kostspielige jährliche Steuer würde das Warten zu Ausgaben machen. Einige Eigentümer würden sich entscheiden zu mieten; Andere würden verkaufen. Mieten und Preise würden sich schneller an die lokalen Einkommen annähern.
Die dritte ist demographisch und wirkt langsam über zehn bis zwanzig Jahre. Wenn die Auswanderung junger Absolventen anhält, wenn die Bildung neuer Haushalte schwach bleibt und wenn Expatriates nicht nachhaltig zurückkehren, werden die großen Gebiete und Nachbarschaften, die für eine einfache Klientel konzipiert wurden, eine allmähliche wirtschaftliche Veralterung erfahren.
Viertens: Sicherheit. Konflikte reduzieren zunächst Transaktionen. Wenn die Unsicherheit anhält, akzeptieren Eigentümer, die Liquidität benötigen, am Ende einen nominalen Rückgang. Die politische Stabilisierung hingegen könnte in bestimmten Sektoren zu einer Erholung führen. Sie würde jedoch die Lohn-Preis-Lücke nicht beseitigen: Sicherheit kann das Vertrauen wiederherstellen, sie schafft nicht sofort eine solvente Mittelschicht.
Der letzte Auslöser ist die Zeit selbst. Ein leeres Gebäude wird älter. Elektrische Systeme, Aufzüge, Fassaden und Gemeinschaftsräume verschlechtern sich. Der Eigentümer verliert die Mieten, die er hätte sammeln können, und immobilisiert ein Kapital, das anderswo eine Rendite hätte erzielen können. Auch ohne einen Rückgang der auf der Ankündigung geschriebenen Zahl wird der wirtschaftliche Wert verbraucht.
Libanesische Immobilien sind daher kein Markt, der auf wundersame Weise einer der schwersten gegenwärtigen Finanzkrisen widerstanden hätte. Es ist ein Vertrag, in dem die Erfassung von Verlusten verteilt, verschoben oder verzögert wurde. Es wurde zunächst durch Kredite, Subventionen und Bankguthaben verzögert; dann durch Schecks in Lollaren verzerrt; Schließlich wegen des Fehlens von Zwangsverkäufen, der Schwäche der Steuern auf die freie Stelle und der Verwendung von Stein als Safe.
Der Nominalwert bleibt manchmal nahe am alten Preis. Der reale Wert ist bereits durch Dollar-Inflation, Ertragsverlust, Liquiditätsmangel und sinkende Kaufkraft zurückgegangen. Für gewöhnliche Wohnungen ist die eigentliche Frage nicht mehr, ob eine Korrektur begonnen hat. Sie fragte, wie lange Eigentümer, Entwickler und Banken es noch vermeiden könnten, es klar in den Preisen aufzulisten.
